Аннулировать сделку с недвижимостью. Как расторгнуть договор купли-продажи? Какие могут быть основания

Договор купли-продажи представляет взаимоотношения между продавцом и покупателем, где продавец обязуется передать какое-либо имущество в собственность покупателя за определенную сумму денежных средств. Заверяется настоящий документ подписями обеих сторон. Но что делать, если один из участников сделки желает расторгнуть соглашение, каков порядок аннулирования (особенно если он расторгается поставщиком, что подробнее описано )? Ответы на эти вопросы раскрыты в статье.

Основания для расторжения договора купли-продажи

Расторжение сделки купли-продажи (например, в отношении автомобиля: детали ) подразумевает прекращение обязательств обеих сторон, указанных в тексте договора. Расторгнуть соглашение о купле-продаже возможно:

• по обоюдному согласию сторон;
• по желанию одного из участников сделки;
• в случае, если одна сторона нарушила условия сделки, что повлекло нанесение ущерба для другой стороны;
• при возникновении ситуаций, которые описаны в договоре;
• при признании документа недействительным;
• по требованию уполномоченных органов.

В одностороннем порядке также разрешается законом расторгнуть документ о купле-продаже. Право на такие действия имеет и продавец и покупатель, они содержатся в российском законодательном акте — в ГК. Скачать Гражданский Кодекс можно по ссылке.

У продавца могут быть следующие причины для аннулирования соглашения купли-продажи, если покупатель:

• не исполняет свои обязанности согласно договору купли-продажи;
• отказывается платить за объект;
• отказывается принять объект сделки;
• не выбрал товар у поставщика в установленный срок.

Инициатором расторжения договора купли-продажи также может быть покупатель, при условии, что продавец:

• не передает покупателю объект соглашения;
• не предоставляет необходимую документацию об объекте сделки в установленные сроки;
• предоставляет товар ненадлежащего качества, если недостатки ранее не были обсуждены с покупателем;
• осуществил поставку товара неполной комплектации;
• просрочил поставку объекта договора купли-продажи.

Порядок расторжения договора купли-продажи

В соответствии с положениями Гражданского законодательства РФ, порядок расторжения документа о купле-продаже может быть осуществлен несколькими способами:

• 1-ый — получить согласие второго участника сделки на аннулирование контракта;
• 2-ой — обратиться в судебную инстанцию с прошением о расторжении документа.

Алгоритм действий предусматривает:

Если у одного из участников сделки возникает необходимость ее расторжения, он обязан письменно известить об этом другого участника. Если в ответ он получает отказ, или нет ответа на протяжении 30 дней, то желающий аннулирования договора вправе обратиться в судебную инстанцию.

Для обращения в судебную инстанцию понадобится предоставить письменное заявление, договор купли-продажи и некоторые документы. В заявлении важно описать причины для расторжения соглашения, ссылаясь на нормы законов.

До регистрации

Некоторые виды соглашений подлежат обязательной регистрации в реестре. Юридическая значимость таких контрактов наступает не в момент их подписания или нотариального заверения, а в момент регистрации в специализированном уполномоченном государственном учреждении.

В случае, когда стороны обоюдно желают расторгнуть сделку о продаже (покупке) чего-либо, им следует составить специальное соглашение об аннулировании ранее заключенного соглашения. Если составленный договор был заверен нотариально или подан в Единый Реестр для регистрации, то в эти учреждения следует подать копию соглашения о расторжении.

Если досудебно решить ситуацию не удалось, одна из сторон вправе направиться в суд. Чтобы обратиться в судебную инстанцию необходимы основания. Причины для обращения в суд могут быть разные, главное чтоб они были подтверждены законодательно. В орган суда подается исковое заявление, содержащее информацию:

• наименование инстанции, в которую подается документ;
• оглавление прошения;
• описание сложившейся ситуации;
• требования;
• список бумаг, прилагаемых к письму;
• подпись заявителя и дата составления.

Скачать образец искового заявления о расторжении договора купли-продажи можно

Кроме искового требования, в судебную инстанцию нужно подать определенный перечень бумаг. Документы, прилагающиеся к иску:

• копии иска подаются в количестве, соответствующем количеству участников судебного разбирательства;
• копия договора купли-продажи;
• доказательства для обращения в суд;
• квитанция об уплаченной госпошлине;
• иная документация по запросу судебных работников.

После принятия иска и документации, в суде начинается разбирательство. По его окончанию глава суда вынесет вердикт.

После регистрации

После проведения процедуры регистрации, расторгнуть договор практически невозможно. Если по обоюдному желанию сторон, то можно аннулировать соглашение, составив новый контракт купли-продажи, где продавец и покупатель поменяются местами. Окончательным нюансом при составлении обратного соглашения является обращение в специализированное учреждение для проведения новой процедуры регистрации.

Чтобы в одностороннем порядке аннулировать соглашение о покупке, следует известить вторую сторону сделки. В случае отказа следует направление в судебную инстанцию. Основания для расторжения договора купли-продажи после регистрации:

• внесена неполная оплата или вовсе не поступили денежные средства;
• существует неоговоренное обременение на объект покупки. Например, оно в залоге у кредитной организации или в нем прописаны какие-либо граждане, если объект — это недвижимость (квартира, дом);
• бумаги были подписаны недееспособным гражданином. О недееспособности должно свидетельствовать судебное заключение;
• одну из сторон вынудили подписать документацию.

Можно ли оспорить расторжение договора купли-продажи?

В судебном порядке оспорить можно практически любое действие, процедура расторжения договора купли-продажи не исключение. Чтобы оспорить аннулирование сделки купли-продажи, следует обратиться в судебную инстанцию с соответствующим исковым заявлением. Составить его можно в соответствии с вышеуказанным образцом.

Для обращения в судебную инстанцию понадобятся документальные факты, предоставляющие основания для обращения.

Так как в качестве объекта сделки выступает недвижимость, расторжение будет иметь определенные особенности. Расторжение договора купли-продажи: общие положения При расторжении любого вида договора, его действие полностью прекращается, и соответственно, завершаются все возникшие по нему правоотношения между сторонами. Для расторжения договора стороны должны прийти к обоюдному согласию. Расторжение в одностороннем порядке возможно только в судебном процессе. Решение сторон о расторжении договора должно закрепляться путем заключения соглашения или нового договора. Как показывает практика, достичь обоюдного согласия сторонам удается довольно редко, поэтому большинство вопросов подобного характера разрешаются только в суде.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости. когда можно отменить сделку?

Встречаются ситуации и вовсе мало поддающиеся разумному или юридическому объяснению: «В суде рассматривалось дело о расторжении договора купли-продажи по причине изменившихся обстоятельств. В частности, продавец-истец требовал расторгнуть договор по той причине, что здоровье его существенно ухудшилось в силу преклонного возраста и вместе с тем ухудшилось материальное положение.

За один год истец перенес инфаркт и инсульт. То есть он не мог предположить такое ухудшение своей жизни. Суд счел основания теми самыми существенными изменениями, позволяющими расторгнуть договор.

Прецедент в том, что с момента заключения договора прошло уже одиннадцать лет». Подвести итог следует тем, что расторгнуть договор купли-продажи, конечно, можно.

Причем сделать это допустимо в течение достаточно длительного периода.

Post navigation

Инфо

При совершении одностороннего отказа от сделки необходимо достичь со второй стороной досудебного урегулирования вопроса, путем отправления ей письменного предложения об отмене договора. Если полученный ответ будет отрицательным либо вовсе не поступит по истечении указанного в письме срока для ответа, у инициатора отмены сделки возникает право для подачи иска в суд.

Основания для расторжения договора Для расторжения договора должны иметься нарушения его существенных условий одной из сторон.Общий перечень оснований содержится в нормах закона и может предусматриваться в содержании договора. Отсутствие оплаты По правилам, установленным действующим законодательством РФ, покупатель обязан при приобретении любого вида имущества осуществлять за него оплату денежных средств.
Обязательным условием является документальное подтверждение передачи денежной суммы, оговоренной сторонами.

Расторжение сделки купли продажи недвижимости после регистрации

Внимание

Главная Вопросы и заказы Можно ли аннулировать сделку купли-продажи дома? Спросить быстрее, чем читать. Задайте вопрос юристам! 8359 юристов ждут Вас Автор вопроса — Россия В августе 2015 купили дом под мат капитал, но после покупки смогли добраться до дома в июне 2016.

Важно

Оказалось, что дом не пригоден для жилья, так как после сделки хозяева демонтировали всё отопление. Можно ли аннулировать сделку. Недвижимость и земля | Барнаул Пожаловаться модератору Ответы юристов Салмин Владимир Сергеевич (19.09.2016 в 11:34:19) Здравствуйте! Нет, если на момент сделки дом был в порядке, то расторгнуть договор купли-продажи вы не сможете.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости

Но сможете взыскать расходы на подключение системы отопления с хозяев и причинённый незаконным демонтажом ущерб Алексей Владимирович (19.09.2016 в 11:53:33) Здравствуйте, Антон!Рассторгнуть договор купли-продажи недвижимости возможно, если при эксплуатации было установлено, что продавец не сообщил Вам о существенных недостатках, препятствующих нормальной эксплуатации дома. Если Вы при покупке видели факт отсутствия отопления и не высказали претензий при покупке в тот момент, то расторгнуть такой договор не удастся.
Однако, согласно ст. 475 ГК РФ, можно пробовать добиться соразмерного уменьшения стоимости квартиры и возмещения ущерба в результате такой сделки. Для этого придется подавать иск в суд по месту регистрации продавца.

Барабаш Ольга Владимировна (19.09.2016 в 12:17:46) Здравствуйте, Антон. Нужно обратиться к Вашему дговору купли — продажи и акту приёма — передачи.

Расторжение договора купли продажи квартиры

Продавец и покупатель должны успеть подать в единый реестр соглашение, из которого видно их обоюдное волеизъявление, касающееся расторжения договора. Документ должен быть подан до окончания завершения регистрации документов и замены собственника объекта недвижимости.

Если заключение сделки осуществлялось с привлечением нотариуса или агентства по недвижимости, то стороны должны уведомить их о своем намерении.Если одна из сторон будет против расторжения договора, это может служить поводом для передачи вопроса на рассмотрение в суд. Обязательным условием будет являться получение письменного подтверждения об отказе второй стороны.

Можно ли аннулировать договор купли продажи дома

Причина этого - в особенностях самого соглашения о купле-продаже и в нюансах регистрации прав на недвижимое имущества в органах государственной регистрации. Согласно Гражданскому кодексу прекратить продажу объекта можно либо в судебном порядке, либо по взаимному соглашению сторон.

Однако, взаимного согласия может быть и недостаточно. Почему? Рассмотрим пример Стороны оформили куплю-продажу, продавец передал имущество, а покупатель полностью за него расплатился.

Стороны подали документы для госрегистрации, в установленный срок покупатель стал собственником, а продавец перестал им быть. Никаких претензий в то время стороны друг к другу не предъявляли.
Но после они передумали и решили отменить продажу квартиры.

Можно ли расторгнуть договор купли продажи дома

А вот с договором продажи жилого помещения дело обстоит немного иначе. Как нам уже известно, в данном случае необходима обязательная государственная регистрация и самого договора, и перехода права собственности. Причём оба этих регистрационных действия, как правило, происходят одновременно. Поэтому, если продавец с покупателем передумали совершать сделку, но уже подали документы в регистрационный орган, им нужно как можно скорее обратиться туда и забрать своё заявление обратно: важно успеть до момента регистрации прав, потому что расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации станет невозможным, согласно действующему законодательству. Расторжение через суд Если взаимное соглашение сторон об отмене сделки отсутствует, но продавец/покупатель желают расторгнуть сделку купли-продажи это можно сделать через суд.

Можно ли отменить договор купли продажи дома

Потребуется либо достичь взаимного согласия, либо передать вопрос расторжения сделки в суд. Для обоих случаев потребуется составление соответствующих документов. Следует учитывать, что результат рассмотрения дела в судебном порядке не всегда будет положительным, и стороны получат обратно все исполненное по договору. Например, покупателю вернется оплата, а продавец обратно получит проданный объект недвижимости.
Если регистрация перехода права проводилась в тот момент, когда сделка считалась действительной, значит, покупатель получил недвижимость законным путем. Таким образом, суд может встать на сторону добросовестного приобретателя. Правовая база Вопросы, касающиеся моментов изменения договоров, предметом которых выступает недвижимость, раскрываются главой 29 ГК РФ.

Можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры украина

1. Когда можно расторгать?
2. Когда нельзя расторгать?
3. Договор купли-продажи
4. Главное - успеть!
5. Расторжение через суд
6. Расторжение договора купли-продажи недвижимости в рассрочку

Без заключения договора купли-продажи не проходит ни одна сделка с недвижимым имуществом. Этот документ - основной, по которому продавец передаёт право собственности на квартиру/дом/земельный участок, а покупатель принимает этот право и оплачивает стоимость объекта. Документ подписан, сделка завершена. Но если стороны не выполняют обязательств, остается только провести расторжение договора купли-продажи недвижимости. Рассмотрим данную процедуру подробно.

Можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры через полгода

Причиной может становиться и неожиданное выявление обременений. Но и существует и иные ситуации. Назвать их можно было бы курьезными, если бы последствия их не были так печальны. «В суд обратился продавец квартиры с требованием об аннулировании сделки спустя два года после ее заключения. Основанием стало якобы отсутствие оплаты. В качестве доказательства была представлена расписка, составленная корявым почерком. В ней значилось, что продавец обязуется вернуть стоимость квартиры, если договор не пройдет госрегистрацию. Покупатель в свою очередь представил доказательства полного расчета – свидетельские показания, договор аренды банковской ячейки, акт доступа к ячейке, ордер на обмен валюты на сумму договора. Но, тем не менее, суд пришел к мнению, что оплата произведена не была, и принял решение расторгнуть не до конца исполненный договор».

Можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры до регистрации

Когда можно расторгать? Прекращение сделки по взаимному соглашению сторон является также двусторонним соглашением, которое заключается в том же порядке, по тем же правилам, что и заключение первоначального документа. Нормы по расторжению и последствия данного действия регламентируются Гражданским кодексом.

Это может произойти по требованию одной из сторон в суде, если вторая сторона произвела существенный нарушения сделки и в иных случаях, предусмотренных первоначальным соглашением и/или действующим законодательством. При одностороннем отказе в выполнении обязательств частично либо полностью по закону или соглашению сторон, купля-продажа соответственно считается расторгнутой либо изменённой. Когда нельзя расторгать? Если обратиться к судебной практике, расторжение договора купли продажи недвижимости по инициативе продавца или покупателя выполнить не очень-то и просто.

Последнее обновление Февраль 2019

Приобрести жилье, сделать в нем ремонт, переехать и получить повестку на судебное заседание по иску о расторжении сделки – не самая приятная ситуация. Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры? По обоюдному согласию — да, если этого хочет только одна сторона, то это возможно только через суд.

Что такое расторжение договора купли-продажи?

При подписании договора нужно тщательно взвесить все за и против, так как истребовать что-либо, что было исполнено до момента расторжения практически невозможно. Понятие расторжения договора регламентируется Главой 29 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Расторжение договора случается при следующих обстоятесльвтах:

• отказ от договора какой-либо стороны сделки;
• обоюдное соглашение о прекращении сделки;
• признание сделки недействительной;
• установление факта незаключенности договора.

Обычно расторжение подразумевает оставление всё как есть к моменту прекращения отношений (например, при оказании услуг, часть оказанной услуги остается к пользе заказчика, а часть уплаченных денег у исполнителя, с момента расторжения стороны не обязаны дальше указывать услугу и платить оставшуюся сумму).

При реализации жилья так не делается. При расторжение всё возвращается каждой стороне (недвижимость продавцу, деньги покупателю).

Одностороннее расторжение

Согласно ст. 450.1 ГК РФ одностороннее расторжение сделки возможно только как в случае возникновения обстоятельств, установленных законом, так и если это прямо предусмотрено текстом самого договора (к примеру, покупатель и продавец четко указали пункт по которому если будет просрочка оплаты (даже частичной оплаты в любой сумме) более 3 дней, то продавец имеет право отказаться от договора).

Договор считается прекращенным с даты получения провинившейся стороной уведомления об отказе от исполнения договора. При этом не нужно никаких судов (наличие оснований для отказа и направления уведомления достаточны). Но эта ситуация возможна, когда договор еще не прошел госрегистрацию (то есть был заключен, но не был сдан в регистрационное управление). Главное отправить уведомление противной стороне и дальше действовать по обстановке (требовать обратно денег или освободить помещение, вернуть документы и т.п.).

Если же переход права собственности от продавца к покупателю был зарегистрирован в государственном реестре недвижимости, то вернуть всё обратно нужно по решению суда, так как Росреестр не обратит (аннулирует) регистрацию лишь по заявлению одной стороны. Потребуется судебный акт, где Росреестру суд накажет отменить регистрацию.

Двустороннее расторжение

Участники сделки могут отменить сделку по обоюдному соглашению о расторжении договора купли-продажи квартиры. Всё разрешается по согласованной воле покупателя и продавца, мирно и в общих интересах. То есть вместе заключается соглашение, вместе сдаются заявления на прекращение регистрации в Росреестр и т.п. Судебного вмешательства здесь не требуется.

Но в случае сделок с недвижимостью подобная ситуация возникает крайне редко. Ниже прилагается образец расторжения договора купли-продажи квартиры по обоюдному согласию.

Недействительность сделки

Если у заинтересованной стороны нет оснований для одностороннего отказа от договора, также отсутствует желание второй стороны на добровольное расторжение, но имеются нарушения закона, то ущемленный в правах участник сделки может оспорить сделку в суде.

С момента признания сделки недействительной/ничтожной договор купли-продажи будет считаться расторгнутым.

Оснований для оспаривания сделки может быть множество:

• введение в заблуждение относительно характеристик жилья;
• совершения сделки неуполномоченным лицом или без согласия супруга;
• умолчание об обременениях на квартиру/жилой дом;
• совершения сделки под давлением, угрозой;
• притворность цели сделок (например, чтобы увести имущество от взыскательных санкций кредиторов);
• и прочие обстоятельства.

Незаключенность сделки

Иногда сделка может быть вроде как бы заключенной, но признать её совершенной до конца нельзя, то есть она не порождает тех последствий, которых ждут стороны. Такими могут быть ситуации:

• в договоре не описан объект недвижимости;
• не указана точная цена жилья;
• сам договор не сдан на регистрацию.

На таком этапе или продавец или покупатель может понять, что договор ему не интересен и у него нет дальнейшего желания все доводить до конца. В подобном положении можно все оставить как есть и договор можно будет считать расторгнутым без заключения (за исключением ситуации с госрегистрации, ведь если уклоняться от явки в Росреестр, другая сторона может подать иск признании госрегистраиции без участия второго участника).

Образец соглашение о расторжении договора по обоюдному согласию

Соглашение
о расторжении договора купли-продажи б/н от 10.01.2019 года

Гражданин РФ Скориков Олег Борисович, 04.04.1976 г.р., зарегистрированный по месту жительства: Белгородская область, г. Белгород, ул. К.Маркса, д. 131, кв. 654, действующий от своего имени и в своем интересе, именуемый в дальнейшем Продавец, с одной стороны и

Гражданка РФ Белоусов Евгений Сергеевич, 11.03.1979 г.р., зарегистрированный по месту жительства: Белгородская область, г. Белгород, ул. Мира, д. 17, кв. 199, действующий от своего имени и в своем интересе, именуемый в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, при совместном упоминании именуемые Стороны, заключили соглашение к договору купли-продажи б/н от 10.01.2019 года на нижеследующих условиях:

1.​ Между Продавцом и Покупателем был заключен договор купли-продажи б/н от 10.01.2019 г. Предметом сделки являлась двухкомнатная квартира, расположенная по адресу: Белгородская область, г. Белгород, ул. Мира, д. 17, кв. 199, кадастровый номер: 54:54 0030:1212, этаж третий, общая площадь 64 кв. м. Цена договора составила 1 897 000 руб. В соответствии с актом приема-передачи от 11.01.2019 года квартира была передана Покупателю. Сделка была зарегистрирована в Росреестре. Государственный номер регистрации 54:54-34/45-001 от 18.01.2019 г.

2.​ В исполнении договора Стороны договорились о цене сделки в размере 1.950.000 руб. из которых 1.000.000 руб. уплачивается Покупателем наличными денежными средствами в течение 3 дней с момента заключения договора; 453.026 руб. средствами материнского капитала в течение 2 месяцев с момента регистрации сделки; 496.974 руб. кредитными средствами безналичным путем, через банк в течение 1 месяца после регистрации сделки.

3.​ Покупатель передал Продавцу денежные средства в сумме 1.000.000 руб. в установленное время. Остальные денежные средства по истечению установленных условиями договора сроков не поступили Продавцу. При этом от отдела пенсионного фонда Ленинского района г. Белгорода поступил отказ Покупателю в выплате средств МСК, а также поступило отклонение заявки Покупателя из банковской организации на выдачи заёмных средств и перечисление их Продавцу по условиям сделки.

4.​ Продавец по акту приема-передачи от 10.01.2019 года передал Покупателю квартиру, ключи от двери, техническую документацию и мебель (согласно описи).

5.​ Стороны пришли к общему мнению, что сделка не может быть выполнена на условиях договора купли-продажи. Соответственно с целью сохранения баланса интересов сторон договор подлежит расторжению.

6.​ В срок до 10.05.2019 года Покупатель по акту возврата квартиры передает квартиру, ключи от неё, техническую документацию и мебель (согласно описи) Продавцу. Состояние квартиры и принадлежностей должно соответствовать тому, которое было при передаче квартиры Покупателю 10.01.2019 года. Если квартира, мебель не соответствует указанным требованиям, то недостатки отражаются в акте. Покупатель обязуется устранить недостатки в течение 3 дней или уплатить стоимость затрат на приведение квартиры в надлежащее состояние в указанный период. Акт возврата квартиры является неотъемлемой частью соглашения.

7.​ В момент приема квартиры в сроки, установленные пунктом 6 настоящего соглашения, Продавец передает Покупателю 970.000,00 руб. Указанная денежная сумма является суммой оплаты по договору, которую Продавец возвращает Покупателю за минусом 30.000 руб. – компенсации за пользование квартирой и упущенной выгоды Продавца в связи с отсрочкой фактической продажи квартиры. Передача денежных средств сопровождается написанием Покупателем собственноручной расписки, подлежащей передачи Продавцу.

8.​ При выполнении сторонами пунктов 6, 7 настоящего соглашения считается, что условия соглашения о расторжении договора купли-продажи б/н от 10.01.2019 года выполнены в полном объеме и надлежащим образом. Соответственно договор купли-продажи б/н от 10.01.2019 года считается расторгнутым с момента составления акта возврата квартиры (в соответствии с п. 6 соглашения) и расписки (в соответствии с п. 7 соглашения).

9.​ С момента расторжения договора между сторонами любые обязательства прекращаются, за исключением обязательств, установленных п. 12 соглашения.

10.​ В случае уклонения одной из сторон от исполнения условий настоящего соглашения другая заинтересованная сторона может требовать исполнения условий в принудительном порядке на основании судебного акта. При этом заинтересованная сторона вправе требовать взыскание штрафа за необоснованное уклонение от исполнения в сумме 50.000 руб.

11.​ >Настоящее соглашения является документом-основанием для проведения регистрации перехода права собственности на квартиру от Покупателя к Продавцу.

12.​ Стороны обязуются в течение 10 дней после исполнения условий настоящего соглашения явиться в Росреестр Белгородской области и представить необходимые документы для проведения регистрации перехода права собственности от Покупателя к Продавцу.

13.​ Настоящее соглашение составлено в 3 экземплярах, по 1 экз. каждой из сторон и один экз. в Росреестр Белгородской области.

«___»__________2019 г.
Продавец ______________________(______________)
«___»__________2019 г.
Покупатель ____________________(________________)

Для стороны-инициатора гораздо выгоднее убедить контрагента в расторжении сделки по обоюдному согласию. Если стороны не придут к консенсусу, придется передавать заявление в суд. В следующих случаях разбирательство редко доходит до суда:

• выявление мошеннических действий одной из сторон;
• подлог документов;
• появление лиц из мест лишения свободы, имеющих право на квартиру;
• выявление нарушения правил приватизации;
• появление наследников, которые имели право на данную квартиру;
• наличие арестов и других обременений на данную недвижимость;
• наличие незаконной перепланировки;
• отказ покупателя оплачивать цену договора (в том числе по причине препятствий со стороны посторонних лиц, например, отказ в выплате материнского капитала, выдаче кредита, которые используется как часть и полная оплата по сделке и пр.).

В подобных ситуациях сторона старается не доводить дело до суда из-за возможных негативных для нее последствий.

Пример: После смерти Иванова И.И. у него остался совершеннолетний сын А., который и унаследовал квартиру. Но в момент совершения сделки купли-продажи недвижимости выяснилось, что у наследодателя был ребенок от гражданского брака Б. Б. становится точно таким же наследником, что и А. В таком случае покупатель сможет требовать расторжения сделки и, наиболее вероятно, что продавец согласится с данными условиями.

Одним из оснований аннулирования сделки является существенное нарушение договора второй стороной. Понятие существенности в Кодексе довольно размытое и подразумевает нарушение, которое влечет лишение большей части того, на что вторая сторона рассчитывала в момент совершения сделки. В случае продажи квартиры такими нарушениям являются:

• Отказ от выселения из квартиры . Это наиболее часто встречающееся нарушение со стороны продавца;
• Отказ от совершения оплаты . Иногда недобросовестные покупатели всячески избегают оплаты недвижимости, забывая, что это при грамотно построенной стратегии защиты может стать не только основанием для расторжения сделки, но и взыскания морального ущерба в судебном порядке.

Пример : В договоре было указано, что продавец обязан выселиться из квартиры в течение 5 рабочих дней после подписания документа. Сроки прошли, а продавец не совершил никаких действий, направленных на исполнение обязательств. Покупатель имеет полное право обратиться в суд, чтобы аннулировать договор в связи с неисполнением продавцом своих обязательств и вернуть деньги за проданную квартиру.

Что учесть в предварительном договоре купли-продажи квартиры

Если вам требуется совершить расторжение предварительного договора, внимательно прочитайте и проанализируйте его. В нем должны быть прописаны существенные условия:

• Цена, срок, в течение которого необходимо совершить сделку, место осуществления сделки.
• Сроки погашения задолженности за коммунальные услуги.
• Дату освобождения жилплощади и дату перерегистрации квартиры.
• Кто прописан в квартире и какие у этих лиц остаются/прекращаются жилищные права

Если вторая сторона не выполняет хотя бы одно из обязательств, указанных в документе, то это может помочь расторгнуть его, не обращаясь в суд.

Пример: Иванов и Петров заключили предварительный договор купли-продажи квартиры и установили, что сделка должна быть нотариально удостоверена и состояться 30.11.2019. Но продавец (Петров) не пришел в нотариальную контору и не вышел на связь. Иванов, ссылаясь на норму ч. 4 ст. 429 ГК РФ и предварительный договор, имеет полное право отказаться от сделки. Если 01.12.2019 продавец объявится, то покупатель имеет полное право не приобретать данное жилье.

Единственное, лучше иметь документальные доказательства каждого своего действия. Поэтому второй стороне лучше не просто озвучить свои планы о расторжении сделки, а подкрепить это письменными доказательствами. Они пригодятся, если дело дойдет до суда.

Петрову И.И.

300300, РФ, Нижегородская область, г. Нижний Новгород,
ул. Баумана, дом 44/3, кв. 77
от Иванова П.П.
______________________________
300200, РФ, Нижегородская область, г. Нижний Новгород,
ул. Шурухина, дом 17/17, кв. 66

Претензия

20 октября 2019 г. между Петровым И.И. (Сторона№1 потенциальный покупатель) и Ивановым П.П. (Сторона №2, потенциальный продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, имеющей следующие характеристики: адрес нахождения: РФ, Нижегородская область, г. Нижний Новгород, ул. Баумана, дом 44/3, кв. 77; количество жилых комнат: - 2 комнаты; этаж: 3; кадастровый номер: 52:56:00031:34; общая площадь: 56 кв.м.

Стороны установили следующие основные условия, подлежащие внесению в основной договор: стоимость квартиры составляет 2.050.000,00 руб., оплата производится в день передачи квартиры Покупателю наличным способом, передача квартиры покупателю производится в день заключения основного договора, регистрация перехода права собственности подлежит в Росреестр Нижегородской области в течение 10 дней после заключения основного договора купли.

В силу п. 4. предварительного договора купли-продажи стороны должны были 30.11.2019 года прибыть к нотариусу Советского района с необходимыми документами для заключения основного договора купли-продажи, подлежащего удостоверению нотариально.

Петров И.И. 30.11.2019 года не явился к нотариусу, на телефон не отвечал, о своём отсутствии, в том числе об объективных причинах, не сообщил Иванову П.П.

Вплоть до настоящего времени (10.12.2019 г.) Петров И.И. не связался с Ивановым П.П.

В силу п. 7 предварительного договора купли-продажи б/н от 2.10.2019 года установлено, если какая-либо из сторон не явится в назначенное время для заключения договора и сторонами не будет установлены иные сроки и порядок заключения основного договора, то другая сторона может отказаться от исполнения договора (не заключить основной договор), а также потребовать от другой стороны уплаты штраф в сумме 5000 руб.

По вышеуказанным причинам, заключение основного договора между сторонами исключается.

Кроме того, прошу произвести уплату штрафа в сумме 5000 руб., за уклонение от заключения договора по следующим банковским реквизитам:
счет 4010281500000487,
В Нижегородском филиале ПАО «БанкГородский»
к/с 3015245788458, БИК 04180458, ИНН 5254487781.

С уважением,
10.12.2019 г.
Иванов П.П. _________________

Если ни одна из сторон в течение срока действия предварительного договора не изъявит желание заключить договор купли-продажи квартиры, то он считается расторгнутым по обоюдному согласию. В таком случае нельзя рассчитывать на какие-либо компенсации или выплату неустойки.

Форс-мажорные обстоятельства – основание для расторжения договора

Ст. 451 ГКРФ предусматривает возникновение форс-мажорных обстоятельств как основания расторгнуть договор купли-продажи. В ч.1 ст.451 ГКРФ указано, что возникновение существенных изменений обстоятельств (т.е. таких, из-за которых договор не был бы заключен изначально) является основанием для расторжения уже подписанной сделки.

Пример: Покупатель и продавец подписали договор. Но до его фактического осуществления прошел сильный ливень, и оказалось, что крыша сильно протекает. Покупатель не подписывал бы сделку, если бы знал о таком серьезном дефекте. В результате покупатель имеет право инициировать расторжение сделки. Если продавец отказывается возвращать деньги, например, ссылаясь на то, что они уже потрачены, покупатель может подать исковое заявление о расторжении договора продажи квартиры, которое наверняка будет удовлетворено. Денежные средства с ответчика (продавца) в таком случае будут взысканы в принудительном порядке.

Существуют следующие типичные ситуации существенного изменения обстоятельств:

• через непродолжительный период после сделки дом был признан аварийным (о процедуре знал продавец, но умолчал неосведомленному покупателю);
• соседнюю квартиру перевели из жилого помещения в нежилое (например, в парикмахерскую, частный детсад и т.п.) и эксплуатация соседнего помещения делает невыносимым проживание нового собственника;
• квартира продана в рассрочку и через некоторое время стоимость квартир выросла на столько, что остаток задолженности по оплате становится несоизмеримо мал и продавец несет значительные убытки;
• другие жизненные ситуации.

Судебный порядок расторжения договора

Если согласия достигнуть не получается и расторгнуть его по обоюдному согласию невозможно, придется обращаться за защитой своих прав в судебные инстанции. В таком случае стоит приготовиться к тому, что для получения решения суда о расторжении договора придется потратить немало времени и нервов, так как причины, по которым вы хотите расторгнуть сделку, нужно будет еще доказать. Далеко не всегда основания для аннулирования сделки очевидны, порой придется привлекать экспертов, чтобы доказать их существенность.

Обратите внимание! В исковом заявлении необходимо указать не только требование расторгнуть договор, но и необходимость вернуть имущество и финансовые средства. Если в иске обозначить только необходимость расторгнуть договор купли-продажи, то судья вынесет решение лишь по этому вопросу.

Итак, исковое заявление должно содержать в себе следующие требования:

• расторгнуть договор;
• возврат всего переданного имущества;
• если был нанесен дополнительный материальный или моральный ущерб, то и его возмещение.

Вопрос судебного расторжения договора регламентируется не только нормами ГК РФ, но и Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Образец искового заявления

Можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры после регистрации?

Если право собственности на недвижимость уже перешло покупателю, то расторгнуть сделку будет очень сложно. Ч.4 ст. 453 ГКРФ предусматривает, что стороны не могут требовать то, что уже было выполнено до момента расторжения договора. Варианты расторжения действующего договора:

• Деньги получены - если квартира уже была передана покупателю и за нее были получены деньги, то срок действия договора уже истек. В таком случае наиболее оптимальным вариантом будет совершение обратной сделки купли-продажи данной квартиры.
• Деньги еще не получены - если право собственности уже передано, но средства за продажу квартиры еще не получены, то договор еще можно расторгнут и все вернуть на исходные позиции.

Итак, если документы уже переданы на регистрацию, а стороны неожиданно передумали совершать сделку, то наиболее разумных выходом будет срочное обращение к регистратору, чтобы забрать свое заявление (то есть подать заявление об отмене государственной регистрации, такие заявления подаются обоюдно сторонами сделки).

Что делать, чтобы обезопасить себя при заключении договора купли-продажи квартиры?

Помните, что самое главное при осуществлении сделки купли-продажи квартиры – сам договор. В нем должны быть прописаны все обязанности сторон, сроки его исполнения и стоимость квартиры. Лучше договор удостоверить у нотариуса (так как нотариус проверит полномочия сторон, законность владения собственностью, права прочих лиц и другие моменты).

Покупателю

Покупатель обязательно должен проконтролировать, чтобы в документе были указаны:

• Подробно описана квартира/дом (все технические характеристики: площадь, адрес, кадастровый номер, этаж, назначение, наличие балконов и пр.)
• Сроки передачи недвижимости

Чем точнее они будут тем лучше. Например, «продавец обязан передать жилье и освободить квартиру до 20 августа 2016 года». В законе указано только понятие разумного срока, не закрепляющее никакой конкретики, поэтому лучше обезопасить себя таким образом;

• Правильная стоимость квартиры

Иногда риелторы предлагают занизить реальную стоимость, чтобы не платить налоги. Но такая экономия может обернуться против покупателя. Если ситуация дойдет до расторжения сделки, продавец сможет вернуть только ту сумму, которая прописана в документе;

• Наличие/отсутствие обременений, споров о квартире
• Согласия третьих лиц (супругов, участников долевой собственности), уведомления заинтересованных лиц
• Сведения о лицах, которые имеют право на проживание в квартире/доме в настоящий момент или потенциальных лицах (другие наследники, лица ушедшие в армию, выписанные перед приватизацией и т.п.)

Продавцу

Продавцу для собственной безопасности стоит закрепить следующее:

• Перечень ситуаций, при которых он имеет право требовать расторжения сделки

Стоит упомянуть следующие основания для расторжения сделки: отказ покупателя оплатить за квартиру в порядке, предусмотренном в договоре (например, одним платежом в день проведения государственной регистрации договора), отказ покупателя платить цену, указанную в документе;

• Сроки фактической передачи денег

Желательно указать, что передача всей суммы должна осуществляться не после подачи документов на госрегистрацию, а непосредственно в этот день. Это обезопасит от ситуаций, когда покупатель отказывается платить за приобретенную недвижимость.

Расторжение договора — процесс достаточно сложный, тем не менее, при согласии сторон результат может быть достигнут

Можно ли квартиры — актуальный вопрос, что может возникнуть у любого, кто хочет продать или купить жилье. Сделка с жилой недвижимостью требует тщательности в подготовке документов и получения согласия каждой стороны .

Учет нюансов , порядков , условий и ответственности сторон рождается в процессе улаживания взаимных интересов и возможностей .

Не менее кропотливым является процесс расторжения договора о купле —продаже квартиры , если хотя бы одна из сторон претендует на прекращение отношений по причине непредвиденных обстоятельств или неудовлетворенности результатом сделки .

Форма расторжения и заключения договоренностей , должна быть непременно закреплена документально .

Можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры — правовая основа

Причины, достаточно веские для расторжения соглашения, указаны в главе 29 ГК

Можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры? Узнать , можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры , что будет основанием такого шага , можно в гл .29 ГК .

В разделе рассматриваются вопросы , связанные с:

• причинами расторжения ;
• изменившимися обстоятельствами , влияющими на процесс ;
• процедурой расторжения ;
• последствиями расторжения соглашения .

Согласно действующим нормам закона , сделки в сфере жилой недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации . Происходит учет передачи прав собственников жилья .

Следует помнить о том , что для аннулирования соглашения недостаточно желания только одной недовольной стороны. Н ужно согласие на расторжение второго участника сделки .

Если получить его не удается , разрешение ситуации возможно только в суде ; период исковой давности для оспаривания сделки по продаже жилья установлен до трех лет .

По истечении указанного срока внести изменения в торговые отношения и вернуть денежные средства покупателю нельзя ;
на момент расторжения исполненная часть договорных обязательств не возвращается , если в самом документе не прописан порядок разрешения данной ситуации .

Например , переданный авансовый платеж не подлежит обратной передаче от продавца .

Условия расторжения

Если стороне-инициатору расторжения удастся договориться с другой стороной, то документ может быть разорван в досудебном порядке

Если решение расторгнуть подписанный документ принято одной стороной , то обязательно нужно попытаться провести досудебное урегулирование с другим участником сделки в рамках определенного периода .

Отрицательный результат станет основанием для начала рассмотрения отмены договора купли продажи в судебных органах .

В статье 450 ГК названы условия изменений или расторжений договоров купли —продажи жилья по требованиям какой —либо стороны в судебном порядке .

Наиважнейшая причина — грубые нарушения договора одним из участников сделки .

К условиям изменения договора относят такие сложившиеся обстоятельства , при которых стороны никогда бы не пошли ранее на заключение сделки , потому что в итоге наносится значительный ущерб или невозможность получения того , на что рассчитывал ее участник .

Типичные нарушения :

• по оплате недвижимости , когда договор уже прошел регистрацию и подписание в Росреестре , а передача денег так и не состоялась . Покупатель не смог предъявить документов , подтверждающих факт перевода денежных сумм : расписки , квитанции о перечислении или банковской выписки ;
• отказ прежнего собственника жилья от выселения и снятия с регистрационного учета ;
• обременение жилья прописанными гражданами , не являющимися владельцами квартиры , но имеющими право пользоваться помещениями .

Условия , которые не могли предугадать участники сделки , могут быть прописаны в расторжении как непредвиденные обстоятельства без указания виноватых .

В суде рассматриваются ситуации , возникшие неожиданно , влекущие весомые убытки сторонам договора , непреодолимые для участников сделки .

Как правило , все признаки проявляются в совокупности . Примером такого непредвиденного обстоятельства может выступить изменение закона , финансовый кризис , ликвидация компании .

Признание сделки недействительной

Можно ли аннулировать сделку купли продажи квартиры? Причиной разрыва договорных отношений могут быть различные основания : расторжение соглашения или признание сделки с квартирой недействительной . В итоге взаимные обязательства становятся неактуальными .

Но отличительная сторона последствий фиктивной сделки проявится в следующем : участник , которого признали виновным , обязан будет вернуть полученное имущество согласно договору о сделке с недвижимостью и дополнительно оплатить денежную компенсацию за нанесенный ущерб (согласно ст .167 Гражданского кодекса ).

Соглашение не расторгается , а объявляется незаконным .

Недействительной признают сделку :

• нарушающую закон или любой нормативный акт ;
• подписанную участником недееспособным (частично дееспособным );
• с участием лица , не отвечающего за свои поступки , т .е . в определенный час находящегося в бесконтрольном состоянии по причине передозировки алкоголя , употребления наркотиков , приступа болезни , травмы , и др .;
• с участием несовершеннолетнего лица , юридические права которого нарушены ;
• совершенную под угрозами , с фактами насилия , сговора , обмана , введения в заблуждение , прочих противозаконных обстоятельств . Для привлечения к ответственности за преступные действия следует обращаться не только в суд , но , прежде всего , в полицию ;
• заключенную для прикрытия иных правоотношений участников ;
• в других особых случаях .

В результате признания сделки незаконной и недействительной , стороны остаются с тем имущественным положением , которое было перед установлением торговых отношений .

Продажа квартиры организацией

Существуют особые нюансы в сделках с организациями , выступающими собственниками недвижимости . У такого продавца нужно особенно тщательно проверять уставные документы , заручиться письменным одобрением учредителей .

Очень важно обратить внимание на то , какое лицо подписывает договор , наделен ли соответствующими полномочиями этот сотрудник .

Если предстоит оформление соглашения с представителем компании по доверенности , то возникают дополнительные риски .

Расторжение сделки до и после регистрации

Можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры после регистрации? В случае , когда договор подписан , но не завершена его регистрация , сделка признается пока не состоявшейся , квартира находится в собственности продавца .

Расторжение договора происходит с наименьшим риском для обеих сторон . Следует помнить , что согласие второй стороны очень важно для досудебного урегулирования возникших разногласий .

При достижении двустороннего согласия , участники сделки должны подписать соглашение о расторжении ранее заключенного договора купли —продажи квартиры и направить его в ЕГРП для оформления записи о прекращении торговых отношений .

Если подписание документа проводилось у нотариуса или в агентстве недвижимости , то следует обратиться к ним же в случае аннулирования сделки . Специалисты подготовят дополнительное соглашение о расторжении договора , ранее заключенного .

Расторжение договора продажи недвижимости после регистрации и передачи квартиры покупателю значительно усложняется .

Отмена сделки возможна только согласно условиям , прописанным в самом договоре и предусмотренным законодательством .

Согласно действующему Гражданскому кодексу расторжение договора допускается в период его действия , т .е . когда еще не все обязательства исполнены .

Нужно обратить внимание на то , что расторжение договора , если в нем не прописано возвращение имущества , не предполагает передачи собственности прежнему владельцу .

Данное условие обязательно нужно включать либо в первичный договор о сделке , либо в соглашение о расторжении .

Досудебный порядок

Обоюдное согласие участников на расторжение сделки с квартирой позволит избежать судебных инстанций . Практика показывает , что ситуации взаимного согласия сторон встречаются достаточно редко .

Следует учитывать , что обращение с иском по вопросу расторжения возможно при условии письменной формы отказа второй стороны .

Для получения ответа нужно отправить письменный запрос и ожидать до 30 дней . Отсутствие ответа или полученный отказ от второй стороны сделки , изложенный в письменном виде , позволяет обращаться в суд .

Расторжение через суд

Обращения в суд с иском по расторжению договора купли —продажи недвижимости встречаются довольно часто из —за нежелания одной стороны содействовать разрыву заключенного соглашения .

В составлении искового заявления часто допускается распространенная ошибка , когда истец требует только разрыва договора , упуская условие возвращения имущества .

В судебном рассмотрении выносится решение строго в рамках заявленных истцом требований . Судьба недвижимости остается без изменений , так как смена права собственности произведена и зарегистрирована . Полномочия распоряжаться имуществом сохраняются у нового владельца .

Изменить ситуацию можно опять в суде путем оформления второго иска с указанием требования передать собственность по соглашению о расторжении .

Чтобы не тратить время , силы и нервы , нужно сразу включать в исковое заявление все требования :

• о разорвании договора с обоснованием в виде сведений , подтвержденных документами ;
• о возвращении имущества , прописанного в договоре ;
• о возмещении убытков , если допускались грубые нарушения обязательств .

Таким образом , расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации возможно при условии весомых оснований и соблюдении процедурного порядка .

Гарантии безопасности сторон

Составлять договор следует тщательно учитывая все нюансы, ошибки могут использовать мошенники для совершения преступных действий

Нежелательные последствия возникают , когда договор составлен с важными упущениями , открывающими дорогу мошенникам .

Существуют ключевые моменты , на которые продавцу недвижимости следует обратить внимание :

1. Возможность аннулирования сделки с жильем , если участник соглашения не выполняет в обозначенный период возложенные обязательства .
2. Указание допустимого временного промежутка для передачи денег перед регистрацией права нового собственника квартиры или после данной процедуры .
3. Покупателю принципиально важно своевременное получение квартиры после произведенной оплаты .
4. Отсутствие обременений недвижимости в виде задолженностей по коммунальным платежам или не выписанным из квартиры жильцам .

Передача жилого помещения закрепляется соответствующим актом или другим двусторонним документом , свидетельствующим об участии и договоренности сторон на данном этапе .

Законодательно срок передачи не определен , есть только упоминание «разумного срока » в статье Гражданского кодекса . Чтобы наполнить данное определение точностью , покупателю рекомендуется внести в договор конкретные даты для уменьшения рисков .

Невыполнение данного пункта договора может стать основанием требований выселения , при которых договор считается исполненным.Этими условиями могут считаться передача денег, передача непосредственно самой квартиры и выписка из жилья зарегистрированных граждан. Если хоть одно из условий не выполнено сторонами. Есть основание у стороны, получившей в результате договора право собственности, расторгнуть этот договор.

При договоренности сторон, договор купли продажи можно расторгнуть путем заключения соглашения о расторжении или новым договором купли-продажи с теми же участниками сделки. Однако, при заключении нового договора у налоговой службы может возникнуть подозрение в притворности сделки, так как у граждан возникает право на получение налогового вычета.В случае заключения соглашения право считается прекращённым с момента регистрации соглашения. За время, пока квартира считалась у покупателя, налог заплатить все равно придется. Регистрируется как соглашение так и новый договор в регистрационной организации, в том же порядке, как и основной договор.

При приобретении жилья нужно быть осторожным и обращать внимание на способ получения квартиры продающей стороной. Особое внимание стоит проявить к квартире, перешедшей хозяину по наследству. Согласно законодательству, если обнаружится какой-либо родственник, который узнал о возможности вступления в наследство, но его не уведомили о наступивших обстоятельствах, он может подать в суд на выделении своей доли в праве и соответственно об купли-продажи.

Бывают случаи, когда один из членов семьи находится в местах лишения свободы, а в это время квартиру остальные родственники приватизируют и продают. Осужденный имеет право вернуться жить в свою квартиру и оспорить приватизацию, и соответственно отметить продажу квартиры. Лучше обращать внимание на сроки нахождения жилья в собственности у продавца.

Сложности заключаются в том , что не все жизненные ситуации находят отражение в составленном документе и предотвращение последствий требует больших затрат времени , сил на составление доказательной базы .

Рекомендуется избегать поспешности в сделках с недвижимостью и типичных ошибок , чтобы избежать последующих шагов по расторжению заключенных договоров .

Чтобы не оказаться в подобной ситуации, никогда не стоит торопиться, ведь покупка недвижимости довольно таки ответственный шаг. Я обращалась к специалистам для проверки всех документов. Так как есть много нюансов, которые мне были не знакомы.

Ответить

Что бы не попасть в подобную ситуацию нужно обязательно прибегать к помощи специалиста для тщательной проверки квартиры и оформления документов. А если такова ситуация случилась, то это грозит потерей задатка, которую оставляли за квартиру.

Ответить

Единственно правильный выход из положения с минимальными затратами — это помощь юриста. Он достаточно часто сталкивается с подобными ситуациями в своей практике и знает как правильно поступить, чтоб каждая из сторон не имела претензий друг к другу.

Ответить

1. В настоящее время, в связи с изменениями в законодательстве, все сделки с долями квартир и малолетними собственниками оформляются только при участии нотариуса. Но и все остальные сделки, по усмотрению сторон, так же можно оформлять у нотариуса. Путем межведомственного взаимодействия, перед совершением сделки, анализируя представленный пакет документов, нотариус делает запросы в различные организации. В его полномочия входит проверка как дееспособности гражданина, проверка действительности паспорта или подлинности доверенности, так и проверка непосредственно самой квартиры. В режиме онлайн, нотариус будет обладать сведениями об арестах, ограничениях, обременениях и даже, если недобросовестный продавец пытается дважды продать одну и туже квартиру и сдал документы на регистрацию, нотариус это увидит в графе «право притязания». В настоящее время все сделки с недвижимостью рекомендовано оформлять нотариально.

   Ответить

Расторжение договора купли-продажи - прекращение его действия.

Покупателю возвращаются деньги, продавцу - товар, в результате чего торговые отношения между сторонами завершаются.

Порядок расторжения договора прописан в главе 29 ГК РФ.

Расторжение договора купли-продажи квартиры, автотранспортного средства и других товаров - волевой акт, действие которого направлено на прекращение неисполненного надлежащим образом соглашения.

Расторжение договора купли-продажи происходит в случаях:

• по инициативе покупателя или продавца;
• по соглашению сторон;
• условия нарушаются одной из сторон;
• подобное требование выдвигают некоторые государственные органы (такое происходит, к примеру, если условия сделки противоречат антимонопольному законодательству).

Если обнаружены недостатки товара, и устранить эти недостатки нельзя, потребитель имеет право потребовать заменить товар на товар необходимого качества, уменьшить покупную цену или расторгнуть договор, о чем говорит ст.18 Закона о защите прав потребителей.

Глава 29 ГК РФ дает возможность расторгнуть договор купли-продажи. В ней указанной статье есть следующие положения:

• причины расторжения (ст.450);
• расторжение при изменении обстоятельств (ст.451);
• порядок процедуры (ст. 452);
• правовые последствия (ст.453).

Правовая основа для сделок с недвижимостью - ФЗ №122, в котором указано, что сделки с недвижимостью (покупка или расторжение договора) обязательно должны быть зарегистрированы.

Но закон с 1 января 2020 года утрачивает силу. Государственную недвижимость регистрируют в порядке, который установлен 218-ФЗ.

Право собственности и другие права на недвижимость и сделки с ней, ограничения прав, обременения недвижимого имущества должны пройти процедуру государственной регистрации.

Для жилой недвижимости происходит “двойной” процесс регистрации - сделки и перемены владельца.

Рассмотрим подробнее, как расторгнуть договор.

Если процесс регистрации еще не окончился, сделка с недвижимым имуществом считается незавершенной. На данном этапе расторгнуть договор проще всего.

Покупатель и продавец, которые отказываются от обязательств, должны представить соглашение о расторжении в ЕГРП до истечения срока регистрации сделки и смены владельца (обычно данные этапы регистрируют одновременно).

ЕГРП - Единый госреестр прав на недвижимость и сделок с ним, содержащий необходимые сведения об объекте недвижимости:

Если стороны для заключения договора обращались к помощи нотариусов или агентства недвижимости, сюда же следует вернуться для расторжения.

Если договор купли-продажи находится в процессе регистрации, но регистрацию еще не прошел, продавец и покупатель оформляют в Росреестре заявление о прекращении регистрации договора.

При отказе одной стороны от расторжения второй участник может подать в суд, если отказ будет оформлен письменно.

Процесс расторжения договора купли-продажи недвижимости после регистрации проходит несколько иначе.

Отменить сделку после того, как договор пройдет процедуру регистрации, продавцу будут переданы деньги, а покупателю объект, можно:

• по желанию одной стороны;
• по соглашению всех сторон.

Если продавец и покупатель достигли соглашения, они могут заключить другой договор: покупатель выступает продавцом, продавец - покупателем.

Стороны повторно обменяются объектом и деньгами, и сделка пройдет еще одну регистрацию, которая вернет все на свои места.

Соглашение о расторжении подписывают при достижении обоюдного согласия. Его регистрируют на основании заявления сторон. В едином госреестре прав появится отметка о прекращении сделки.

Если стороны частично исполнили сделку, и была произведена регистрация перехода прав собственности, соглашение о расторжении договора не станет основанием для возврата квартиры или другого предмета сделки.

Если желание прекратить сделку одностороннее, следует достичь с другой стороной досудебного соглашения: можно отправить письменное предложение о расторжении договора.

Если первая сторона получит письменный отказ или не получит ответ в срок (30 дней), можно подавать судебный иск.

Одного желания прекратить сделку недостаточно. Должны быть веские основания (ст.450 ГК):

• условия договора существенно нарушены;
• другие случаи, предусмотренные ГК РФ или положениями договора.

Существенное нарушение положений сделки влечет другой стороне ущерб, лишающий ее того, что причиталось ей при заключении договора:

• не была произведена оплата, или была произведена не полностью;
• в квартире остались прописанные граждане;
• документы подписывал недееспособный человек;
• лицо принуждали подписать документы.

Покупатель должен оплачивать покупаемый товар. Оплату недвижимости подтверждают документом, удостоверяющим передачу денег:

• распиской;
• банковской выпиской;
• квитанцией о внесении денег в кассу и так далее.

Если покупатель отказывается приобретать товар, продавец имеет право требовать расторгнуть сделку и оставить имущество у себя.

Если имущество передано, оплаты нет, суд примет решение:

• расторгнуть договор, обязать покупателя вернуть имущество;
• признает сделку незаконной, обяжет покупателя оплатить продавцу необходимую сумму, а также сумму неустойки.

Если недвижимость переходит к другому лицу, обременения остаются: долги выплачивает новый хозяин квартиры.

Если гражданин, который не является владельцем квартиры, но имеет право пользоваться помещением, отправляется в тюрьму или надолго уезжает, владельцы могут продать квартиру.

Но через определенное время покупатель может столкнуться с необходимостью делить недвижимость с вернувшимся человеком.

Если с момента покупки жилья не прошло трех лет, новый собственник может требовать расторгнуть договор и получить полную сумму, уплаченную продавцу.

Недействительные сделки

В судебной практике часто недовольная сторона требует расторжения подписанного договора на основании его незаконности, недействительности.

Если суд подтверждает противоправность оформления документа, подобные договоры не расторгают, а признают недействительными.

Распространенные случаи - сделки, которые были совершены недееспособными лицами, и договоры, заключенные под угрозой, под влиянием заблуждения или обмана.

Если суд признает сделку ничтожной, участники возвращаются к прежнему имущественному положению, которое было до начала оформления торговых отношений.

Появление обстоятельств, существенных для расторжения заключенного договора, - ситуация, при знании о возникновении которой стороны отказались бы от заключения сделки.

В каких случаях можно расторгнуть договор без последствий? Для отмены всех последствий заключенного договор суд должен признать ситуацию:

• возникшей неожиданно;
• непреодолимой;
• влекущей серьезный ущерб для сторон;
• затрагивающей интересы обоих участников.

Если все четыре указанные признака сочетаются, изменения существенны.

Существенные обстоятельства:

• изменение законодательства;
• значительное увеличение рыночной цены;
• финансовый кризис;
• ликвидация предприятия (которая не связана с процессом банкротства).

Во многих ситуациях можно договориться без суда . Перед обращением в суд нужно направить претензию с предложением изменить или расторгнуть договор.

Аргументированные претензии могут быть рассмотрены другой стороной, которая готова идти на компромисс. Участники могут уменьшить цену, изменить другие условия или расторгнуть договор.

Соглашение о расторжении оформляется таким же образом, как первоначальный договор . Если договор был нотариально заверен или прошел государственную регистрацию, соглашение также заверяется нотариусом и проходит государственную регистрацию.

При расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости полученные средства как аванс должны быть возвращены.

Предварительный договор фиксирует намерения сторон заключить основной договор купли-продажи на условиях, определенных предварительным договором.

Расторжение договора купли-продажи автомобиля в 2019 году происходит:

• по решению суда;
• при существенном нарушении договора участниками;
• при существенном нарушении договора.

Причины “я передумал” - недостаточно весомые.

Но не всегда ущерб покупателю был нанесен из-за недобросовестности продавца. Поломки случаются из-за износа деталей, о которых продавец мог не догадываться.

Поэтому договор можно расторгнуть при обоюдной договоренности. Соглашение о расторжении оформляется так же, как и договор.

В соглашении должно содержаться следующее:

• информация о сторонах;
• номер, дата заключения соглашения;
• фраза “все обязательства прекратятся в обоюдном порядке после его расторжения”;
• дата, подписи сторон.

К документу следует приложить акт приема-передачи автотранспортного средства с указанием отсутствия претензий в отношении состояния автомобиля.

У потерпевших часто возникает вопрос, в какой срок можно расторгнуть договор . Ст.196 ГК РФ регламентируют, что общий срок исковой давности составляет три года с того дня, когда потерпевший узнал о факте нарушения его прав.

Если покупатель замечает недостатки в товаре, не оговоренные продавцом, может требовать (статья 18 Закона о защите прав потребителей):

Если покупатель выкинул или потерял кассовый или товарный чек - это не основание для отказа в удовлетворении требований потребителя.

Продавец должен принять товар ненадлежащего качества и провести проверку качества товара, если необходимо. Покупатель может участвовать в проверке качества товара.

Если после проверки окажется, что недостатки товара произошли из-за обстоятельств, за которые не отвечает продавец, покупатель возмещает расходы на проведение проверки, хранение и транспортировку товара.

Главная цель любого договора - фиксировать договоренности участников сделки. Но часто бывает, что одна из сторон отказывается исполнять договор.

Расторжение договора и признание его недействительным - разные вещи. У каждого из пунктов свои юридические последствия.

По закону недовольный участник должен постараться решить проблему с другим участником мирным путем - предложить расторгнуть договор письменно.

Если поступит письменный отказ, или ответа не будет в течение 30 дней, можно подавать в суд.

При обращении в суд истцы совершают распространенную ошибку - требуют расторгнуть договор, но не указывают требований вернуть деньги или имущество, тогда приходится подавать второй и третий иски. Достаточно указать все свои требования в одном иске.

Также можно взыскать компенсацию за причиненный ущерб и моральный вред . Суд потребует доказательств того, что другая сторона причинила истцу значительные убытки.

Видео: Изменение или расторжение договора купли-продажи объекта недвижимости